新零售开店精细选址要会“算”才

电脑屏幕上闪动着七、八百条商铺出租信息，一万多人在寻找合适的商铺，供需双方提供的信息通过数据分析迅速完成配对，出租人和寻租人可以在第一时间获取信息。这就是乐铺市场运营总监李越超供职的平台--利用“算法”，帮助商户们找到他们最理想的开店地址。

技术在让选址这件事变得简单。事实上，不仅仅是那些数量庞大的个体商户，大型零售品牌也在利用强大的数据能力，迅速完成他们的线下扩张计划，这是苏宁小店在过去一年迅速布局500家店铺的秘密。

不过，李越超发现，通过技术完成配对，只是商铺选址的第一步，在零售业态多元化、线下实体布局竞争升级的当下，选址的要求和标准比以前更精细，这对技术提出了更高的要求。

一年500家苏宁小店

对于北京苏宁的几千名员工来说，为苏宁小店选址是全员共同的任务，作为北京苏宁小店的总经理，宋锐更上心，上班路上、逛街之时、外出途中，他都会时不时留意：有空置商铺吗？这里适合开店吗？有一次回家途中，他在小区隔壁的社区底商发现了一家店铺，“离我家小区正好能完成3公里配送”。第二天，他把店铺信息转交至开发团队，不久，这里成为离宋锐家最近的苏宁小店。

一位居住在顺义区的苏宁电器员工为苏宁小店贡献了三个店铺信息，三家店铺都顺利签约之后，这位员工自告奋勇，选择在其中一家做店长，“我对这片儿太熟了，这家门店生意肯定错不了。”这位员工也成为苏宁内部成功转型的案例。

靠着宋锐们的“慧眼”，苏宁小店仅用一年的时间，在北京迅速开了500家门店，在线下新型零售业态的跑道上，有了半个身位的优势。

宋锐和苏宁电器员工的选址故事看上去轻松且成功率高，但是事实上他们做的只是街头扫描工作，选址工作远比这复杂。宋锐介绍，目前苏宁小店的类型主要分为社区店、CBD店和大流量店，不同类型的店铺在面积、楼层、入口、位置、外立面、门前场地、电量、上下水、租金上有着严格的标准。对应这套标准，员工们将初步判断的结果转交至开发团队后，开发人员会将信息更加细化。

为了提高判断的准确率，苏宁后台庞大的数据系统会同时启动。“我们内部叫做金矿系统，它可以挖掘周边消费者线上线下购买的轨迹行为。”让宋锐引以为豪的后台数据是苏宁多年的线上线下零售平台所积累的，“我们总部可是有2万多名IT人员的，”宋锐说，数据分析出的结果与线下条件的结合才是每家苏宁小店落地的最终依据，“整个流程会很快，”宋锐说，凭借它，苏宁小店顺利完成了“2018年北京开业500家”的目标。

电脑屏幕前的选址人

并不是所有开店人都有苏宁小店这样的大树依靠。技术如何赋能选址？张家鹏从中看到了商业机遇。张家鹏曾在国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行有过十余年的工作经历，后于2012年创办 RET睿意德；从2015年开始张家鹏将更多的精力转移到了新创办的乐铺、中商数据、云猫智管等公司。

乐铺是基于移动互联网的商铺交易平台，简单理解，乐铺的工作之一就是快速精准的帮助客户找到合适的商铺，它的客户中有个体户，也有苏宁小店、便利蜂这样的连锁品牌。张家鹏介绍，在乐铺的平台上，店铺信息与选址需求在技术的驱动之下完成初期配对，这在一定程度上替代了传统经纪人，“乐铺市场运营部的小伙伴，每人坐在电脑前，能够同时帮助六七十位客户选址，这也是为了提高服务的质量而刻意压缩的量。”

乐铺目前掌握的店铺信息基本能够回答宋锐们在选址时遇到的问题：例如工程条件、周边环境、租金情况等。未来，电脑屏幕前的选址人还能解决更多的问题吗？张家鹏的回答是肯定的。“乐铺可能会在关联维度上去做数据，例如区域业态比例，涨租趋势，甚至是商铺的时光机等。”

乐铺市场运营总监李越超发现，这些信息是连锁品牌客户更加渴望得到的。他曾接触过一家2018年迅速崛起的连锁便利店品牌，“与传统的商业选址相比，它的要求更加精细。恨不得要知道这家商铺门前24小时的人流量情况，它可以将这些数据转化，估算出一天的流水。”

李越超感叹：“以前选址的都是老司机，现在都是技术控；以前选址靠看，现在靠算。”

位置还是最重要的吗

对于商铺信息掌握得越精准，才能越准确地“算”出店铺的未来。连锁企业选址小心思的背后是，是线下日趋激烈的零售业市场竞争。

当传统零售业规模见顶，线上流量红利趋尽，流量贵、转化率低的问题拉低线上平台增长速度时，线上线下融合的新型零售模式被推到风口：电商巨头走下来，阿里、京东孵化的多类型线下实体店，如雨后春笋般冒出来；传统零售企业不甘落后，苏宁、永辉、物美全速布局；创业型“独角兽”跑马圈地，便利蜂、猩便利在资本夹持下快速前行。

线上线下融合的特点也正在改写传统零售业选址的讲究。

围棋术语中有一句话叫做“金角银边草肚皮”，指的是棋子所下的位置不同，其价值也有所不同，角上的位置价值最高，边上其次，腹中最低。这句话也是开店选址的“黄金法则”。可是宋锐在选择苏宁小店的位置时，却对这句话做了调整--“金角”最好，但“银边”、“草肚皮”也无妨，只要能满足3公里配送就可以选址。

3公里是苏宁小店的配送辐射圈，线下不只有苏宁小店的密集分布，在线上下单，苏宁的物流体系就会送货上门。宋锐说：“位置是传统零售成败50%的决定因素，可是在苏宁小店的选址中却不是如此。今年苏宁小店还会推广苏小团等社区拼团项目，这种模式绕开了线上平台和线下门店，是社群推广的模式，苏宁小店要以这样的方式区别于单一的实体店面。”

宋锐还透露，今年苏宁小店还要在北京开设200个前置仓，这也将大幅提高配送的效率。

张家鹏也有同感。“和传统的连锁便利店相比，新型零售业态的选址逻辑是不一样的，前者更讲究地缘优势和人口的密度；后者看重的是可配送范围内的人，研究的是人流的密度。”

位置并不是核心竞争优势，但是谁又会一味拒绝好位置呢？张家鹏以北京为例介绍，2018年在商铺市场供需之间的矛盾有所显现，供应端有些紧张，尤其是传统意义上 的好位置，谁先抢到，就是谁的。

一大批新型零售业态凭技术手段、大数据分析能力等，在商铺选址上展开争夺时，个体商户们则在另外一个层面花费心力：怎么才能让自己的产品和服务更具个性以及更富有品质？

越来越多的客户带着个性化的需求而来。李越超曾接触过一位客户，他想要做的是80多元一份的面馆生意，匹配这个价位的商铺位置都在繁荣的核心商务区。可是这位面馆老板并不满意，他要找的是胡同里的小商铺，神秘且有情调。按照客户要求，李越超给他找到了相应的商铺。

面馆生意火爆异常，这是选址人李越超最开始没有想到的。“这背后是消费者对于品牌的追求，品牌在某种程度上代表的就是品质。”张家鹏告诉经济观察报。